У червні 2025 року Нотаріальна палата України надала офіційний правовий висновок №16/2025 щодо реалізації переважного права орендаря на придбання земельної ділянки.
Цей документ систематизує важливі аспекти, що стосуються:
- черговості осіб, які мають переважне право на купівлю;
- вимог до повідомлення орендаря про продаж;
- формальних вимог до відповіді орендаря;
- наслідків недотримання процедури;
- практики оскарження укладених договорів у суді.
У цій статті детально розглядаємо, що має зробити орендар, аби не втратити своє право першочергової купівлі.
Хто має переважне право?
Згідно з висновком Нотаріальної палати України, черговість осіб з переважним правом виглядає так:
- Особи з чинним спеціальним дозволом на користування надрами.
- Орендарі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, за умови належного виконання договору.
Орендар має право купити землю на умовах, які власник пропонує стороннім покупцям. Але щоб реалізувати це право, потрібно чітко дотримуватись визначеної процедури.
Як реалізувати переважне право?
Висновок №16/2025 встановлює обов’язковий порядок дій:
- Власник ділянки реєструє намір продати землю в Державному реєстрі речових прав.
- Нотаріус повідомляє орендаря про намір продажу протягом 3 робочих днів — цінним листом з описом вкладення або під особистий підпис.
- Орендар має 1 місяць з моменту отримання повідомлення, щоб надіслати нотаріально засвідчену заяву про згоду на купівлю.
Якщо орендар не дотримується форми або строку — це вважається відмовою від переважного права.
Що буде, якщо порушити процедуру?
Орендар втрачає переважне право на купівлю земельної ділянки у таких випадках:
- якщо був належно повідомлений, але не надіслав відповідь у встановлені строки;
- якщо відповідь була подана з порушенням вимог до форми (наприклад, без нотаріального засвідчення);
- якщо не забрав рекомендованого листа, надісланого у встановленому порядку (це також вважається належним повідомленням).
Натомість, якщо нотаріус не надіслав повідомлення або зробив це з порушенням встановленого порядку(нецінним листом, без опису вкладення тощо), орендар не втрачає право, оскільки процедура не була дотримана.
У випадку законної втрати переважного права, власник має право укласти договір купівлі-продажу з третьою особою.
Чи можна оскаржити продаж?
Так. Якщо орендар вважає, що його переважне право порушено, він може:
- до моменту повної оплати покупцем — подати позов про переведення на себе прав і обов’язків покупця;
- після оплати — вимагати відшкодування збитків.
Правовий висновок наголошує: всі формальні вимоги критичні, навіть мінімальні порушення — підстава для втрати права.
Підсумок
Орендар не може реалізувати своє переважне право “за замовчуванням”. Щоб купити земельну ділянку, потрібно:
- бути уважним до строків;
- діяти через нотаріально засвідчену заяву;
- не пропускати повідомлень від нотаріуса;
- ретельно дотримуватись форми.